Rumah Mampu Milik - Realiti Sebenar dan Apa Yang Berlaku

Daripada dahulu kita sering dengar kerajaan berusaha untuk menyediakan rumah mampu milik untuk warga Malaysia. Tetapi sekali tengok harga rumah ialah RM200 ribu lebih. RM200K ini jika kita kira untuk buat pinjaman 35 tahun setiap bulan peminjam harus membayar ansuran sebanyak RM824.21. (Saya kira interest rate 4.25%)

Ansuran Rumah RM200k

Tapi realitinya rumah yang berharga RM200k sudah susah nak jumpa. Hatta rumah apartment juga banyak yang berharga RM300k ke atas. Dan kelihatan susah nak turun walaupun tidak ramai yang mampu belinya. Bagaimanakan pemaju boleh jana duit walhal rumah tak terjual? Tetapi bukan semua suka rumah apartment, jika difikirkan semasa tua atau ada anak ramai, rumah di atas tanah adalah yang terbaik. Tapi harga rumah mampu milik bagi rumah teres di atas tanah susah nak jumpa yang RM400k ke bawah.

Dengan loan ini pun sebenarnya peminjam telah berhutang selama 35 tahun dan sebagai contoh beliau meminjam sejak berusia 25 tahun dan beliau akan habis membayar pada usia 60 tahun... Saat ketika beliau bersara. Adakah ini dikatakan rumah mampu milik sehingga peminjam terpaksa membayar sehingga bersara. Mungkin ramai di luar sana buat bisnes, kaya-kaya tetapi masih ramai yang bekerja makan gaji keluar seawal pagi dan belik lambat tetapi gaji mereka tidak bertambah. Yang ada bayaran lebih masa tu alhamdulillah, tetapi yang balik lewat sebegai sedekah masih ramai. 

Harga Rumah Mampu Milik yang Sepatutnya

Saya cuba mencari cara pembahagian gaji mengikut di internet dan saya gunakan dua sumber tersebut sebagai asas dalam pengiraan. Saya kira gaji purata graduan ialah RM2000 sebagai tanda asas. (mungkin ada syarikat bagi lebih atau kurang, tetapi ini adalah asas pengiraan saya)

Sumber 1 : Kereta 15% Rumah 20 %

Sumber 1 Cara Bahagi gaji

Saya dapat gambar ini melalui pencarian saya di Google. Jika kita bahagikan daripada RM2000 mengikut peratusan tersebut, ansuran kereta ialah RM300, rumah RM400 belanja RM700, simpanan RM200 dan rezab gaji yang mungkin digunakan untuk balik kampung, servis kereta atau bayar insurans rumah secara tahunan ialah RM400. Jadi mengikut pembahagian ini ansuran kereta ialah RM300 dan ansuran rumah yang ideal ialah RM400. Dengan ansuran ini apa yang mampu dibeli ialah seperti Produa Axia G (AT) dengan ansuran RM300 selama 9 tahun dan bayaran muka RM8900.

Ansuran Axia

Dan rumah mampu milik pula ialah sekitar RM97k jika membuat ansuran selama 35 tahun sebanyak RM399.99.

Ansuran Rumah RM400

Tetapi ada lagikah rumah mampu milik. Saya perhatikan rumah kos rendah juga susah untuk mencari yang dalam lingkungan RM150K. Jadi mungkin harga ansuran ini agak kritikal untuk membeli rumah tatapi untuk sewa ok. Tapi jika beliau lambat membeli rumah sebagai contoh pada usia 30 tahun, beliau akan membayar sehingga usia 65 tahun bermakna ada 5 tahun selepas bersara. Masalah ini harus diambil kira oleh menteri-menteri yang mungkin tidak merasa masalah ini kerana elaun parkir kenderaan sahaja sudah RM5700 (sumber: semakan online)

https://semakanonline.com/tangga-gaji-menteri-kabinet-ahli-parlimen-malaysia/

Sumber 2 : Belanja 50% Hutang 40% Simpan 10%

Sumber kedua saya perolehi daripada Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit. Pembahagian sumber ini lebih lega tetapi tiada simpanan kecemasan bermakna setiap individu perlu menyimpan duit selenggara kereta dan sebagainya sendiri. Daripada RM2000, belanja ialah RM1000, Pinjaman Rumah dan Kereta RM800 (Saya jadikan rumah RM500 dan kereta RM300 kerana RM300 adalah minimum untuk ansuran kereta), dan simpanan sama RM200. 

Dengan memberikan lebihan RM100 kepada ansuran rumah, kita boleh membeli rumah yang berharga RM125K jika menambah sedikit pada down payment.

Tapi jika kita perhatikan rumah yang berharga RM125k, adakah banyak dijual. Saya cuba menyemak didalam internet dan terjumpa artikel yang menyatakan rumah mampu milik adalah sehingga RM282k dan dalam pasaran harga rumah mampu milik berharga RM313k iaitu tinggi 11%. Jadi daripada pernyataan ini, jelas MAMPU MILIK sudah tersasar dari maknanya kerana jika kita kira rumah mampu milik sepatutnya berharga dalam lingkungan RM125k.

Taksiran Rumah Mampu Milik

Cadangan Penambahbaikan Sistem

Pemaju

Untuk mengatasi masalah ini, saya rasa kita patut menyemak semula harga asas rumah dengan menyemak keuntungan pemaju dan pihak bank. Sebagai contoh, berapakah keuntungan yang pemaju perolehi untuk sebuah unit rumah. Saya bukan dari bidang arkitek atau sivil, tetapi jika projek Steam Turbine atau Geothermal Turbine, keuntungan setelah ditolak kos overhead, kos bahan semuanya dalam 3-7%. Tapi di Jepun masih mahal kerana kossejam untuk overhead kos bahagian design dikira sebanyak 12k Yen dan pembuatan sebanyak 7k Yen. Di Malaysia mungkin pemaju juga boleh mengurangkan margin keuntungan mereka kerana jika rumah murah, lebih banyak unit yang akan terbeli berbanding sedikit rumah yang akan terbeli dan rumah lain menjadi gajah putih.

Bank

Pihak bank juga, jika boleh menurunkan kadar interest juga sangat membantu. Jika setahun 4.25%, 35 tahun pihak bank akan mendapat lebih daripada 140% daripada harga rumah. Mungkin jika dikurangkan separuh pihak bank masih boleh bertahan. Contoh jika pinjaman sebanyak RM200K, nilai interest ialah 4.25%, bayaran balik ialah RM366k.  (RM824.21 x 12 x 35 + RM20K pendahuluan.)

Di bawah adalah contoh pengiraan jika nilai interest diturunkan sehingga 3% sahaja dan bayaran bulanan menjadi RM692.73.

Contoh pengiraan interest 3%

Jika dikurangkan kepada 3% saya rasa pihak bank masih mendapat RM310k (RM692.73 x 12 x 35 + RM20k down payment), RM110k keuntungan atas sebuah rumah. Kalau 100 rumah terjual, pihak bank masih boleh menjana keuntungan RM11 juta dalam masa 35 tahun dan tahunan sebanyak RM314K untuk 100 buah rumah yang terjual dengan rate 3%. Jika lebih banyak terjual akan dapat lagi lebih dan saya percaya ia masih boleh menampung kos operasi bank. Jadi mungkin ini adalah satu cara untuk membantu rakyat.

 Di Jepun kalau tak silap sekitar 1.3% dengan maksimum sekitar 2.45%.

Warna Merah ialah rate dari Mei 2016 hingga Mei 2019

Kerajaan

Unit perancangan bandar harus memainkan peranan dengan membuat jangkaan mana yang patut diteruskan dan projek mana yang patut ditangguhkan dahulu untuk mengatasi masalah rumah yang tak terjual yang menyebabkan pemaju menjual mahal untuk menampung kos jika rumah tak terjual. Elok juga wujudkan harga syiling rumah mampu milil adalah sekitar RM120k hingga RM150k sahaja. Jadi pemaju wajib membina rumah dengan harga sekitar itu. Dan jika boleh pembelian rumah kepada orang kaya juga patut dikurangkan kerana mereka akan memanipulasi harga untuk jualan kedua dan senang-senang mereka menerima keuntungan atas angin dari pembelian tersebut. Sebagai contoh jika mereka membeli rumah pada tahun 2012 sebanyak RM360k dan mereka jual rumah kepada pembelian kedua di atas orang biasanya dengan harga RM500k (Pengalaman dari taman tempat tinggal saya). Senang sahaja mereka jana RM140K untuk buat modal beli rumah baru dan orang yang tidak berkemampuan terpaksa membeli rumah dengan harga yang lebih mahal dari mereka. Saya rasa ini yang sepatutnya diambil perhatian. Mungkin susah tapi kena cuba atasi. Ini adalah tanggungjawab pemerintah untuk kebajikan rakyat.

Penutup

Saya harap harga rumah akan menjadi betul-betul harga mampu milik. Harga mampu milik seharusnya ditakrifkan mengikut keadaan semasa dan gaji majoriti rakyat. Ini adalah satu usaha yang seharusnya kita lakukan untuk kemudahan semua rakyat membeli rumah. Sebagai contoh jika kita hendak menilai dari gaji graduan, pastikan gaji purata graduan diambil kira setelah ditolak kos seperti makan, pengangkutan dan sebagainya. Dari dari situ baru kira ikut interest loan dan tetapkan harga rumah mampu milik. Barulah jadi RUMAH MAMPU MILIK dan bukannya RUMAH MAMPU TENGOK

Semoga sedikit perkongsian ini memberikan manfaat dan cara berfikir dari sudut yang berbeza kepada semua. Jangan lupa, jika nak mempelajari AutoCAD mengikut standard, jangan lupa cari Mirai Techno ye. Like dan Share Facebook AutoCAD Mirai Techno ya!!

BERILMU UNTUK BERJASA

MUHAMMAD ZULFAHMI BIN SAMSUDIN